京津冀一體化在本周結(jié)束的兩會(huì)上搶盡風(fēng)頭。相關(guān)概念股備受資金眷顧，廊坊發(fā)展（600149）、河北宣工（000923）、萬(wàn)方發(fā)展（000638）在本周前期連拉漲停。京津冀一體化不但被上升到國(guó)家戰(zhàn)略的高度，還以“加強(qiáng)環(huán)渤海及京津冀地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)作”的表述被首次寫進(jìn)政府工作報(bào)告。日前，河北省省長(zhǎng)張慶偉表示，京津冀自貿(mào)區(qū)已經(jīng)上報(bào)。京津冀自貿(mào)區(qū)與京津冀一體化協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略又有著高度重合的地方。“兩會(huì)”期間，發(fā)改委官員透露，京津冀協(xié)同發(fā)展相關(guān)方案正在制定中，預(yù)計(jì)6月份出臺(tái)。

　　大城市病成提速催化劑

　　京津冀一體化，打破一畝三分地，并不是新概念，其早在2011年就寫進(jìn)了“十二五”規(guī)劃。“京津冀都市圈區(qū)域規(guī)劃”的提法更是可以追溯到2004年。但由于頂層設(shè)計(jì)不完善，行政壁壘導(dǎo)致的競(jìng)爭(zhēng)大于合作等問(wèn)題，京津冀一體化推進(jìn)非常緩慢。

　　為何今年把“京津冀一體化”上升到了國(guó)家戰(zhàn)略的高度？習(xí)近平總書記在2月26日聽(tīng)取京津冀協(xié)同發(fā)展工作匯報(bào)座談會(huì)上提出要“抓緊編制”、“著力加快推進(jìn)”。

　　民生證券首席宏觀研究員管清友表示，這與京津冀地區(qū)大氣嚴(yán)重污染、北京市大城市病日益突出的大背景密切相關(guān)。當(dāng)前的北京，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)板結(jié)、人口膨脹、房?jī)r(jià)高企、區(qū)域不均衡、環(huán)境污染嚴(yán)重等特大城市病凸顯。尤其是近期華北地區(qū)霧霾惡化，從偶發(fā)現(xiàn)象到持續(xù)不散，從輕度污染到“不見(jiàn)天日”，加快社會(huì)各方形成“京津冀協(xié)同發(fā)展”的共識(shí)。

　　華融證券預(yù)計(jì)，京津冀協(xié)同發(fā)展將帶動(dòng)北京的部分產(chǎn)業(yè)和人口向河北轉(zhuǎn)移，河北不僅受益于產(chǎn)業(yè)、人口、技術(shù)轉(zhuǎn)入的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也將負(fù)擔(dān)起擠出高污染高能耗產(chǎn)業(yè)、治理生態(tài)環(huán)境的責(zé)任。預(yù)計(jì)在京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃完成后，將會(huì)出臺(tái)較大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃。

　　區(qū)域地產(chǎn)企業(yè)尋白馬

　　京津冀一體化帶來(lái)交通條件的改善和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，將明顯提升所在區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值。長(zhǎng)期以來(lái)，地處京津冀之間的廊坊被動(dòng)承接了北京房地產(chǎn)的溢出需求。“工作在北京，睡覺(jué)在燕郊”是部分北京CBD白領(lǐng)的生活狀態(tài)。

　　京津冀一體化提速，廊坊仍是承接京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口外溢的不二之選，目前廊坊下屬固安等園區(qū)已初具規(guī)模，而轉(zhuǎn)移將由被動(dòng)轉(zhuǎn)向主動(dòng)，廊坊將迎來(lái)歷史性的發(fā)展機(jī)遇。位于廊坊的房地產(chǎn)上市公司有華夏幸福（600340）、廊坊發(fā)展和榮盛發(fā)展（002146）。

　　華夏幸福儲(chǔ)備土地超過(guò)9成(約1200萬(wàn)平米)位于京津冀地區(qū)，公司還擁有園區(qū)委托面積近800平方公里。目前，公司已在環(huán)北京布局了10 個(gè)園區(qū)項(xiàng)目，基本包含了北京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈上所有的固安、香河等區(qū)縣。

　　廊坊發(fā)展是廊坊惟一的國(guó)有控股上市公司。公司作為廊坊的城投公司，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大將給公司帶來(lái)更廣闊的業(yè)務(wù)空間。

　　榮盛發(fā)展立足廊坊，是二三線城市的典型快周轉(zhuǎn)開發(fā)商，在河北土地儲(chǔ)備大約530萬(wàn)平米。

　　天津房地產(chǎn)公司也將受益于京津冀一體化所帶來(lái)的區(qū)域價(jià)值提升，按在天津儲(chǔ)備土地多少依次是天房發(fā)展（600322）(430萬(wàn)平米)、天津松江（600225）(230萬(wàn)平米)、天�；�建（000965）(130萬(wàn)平米)、海泰發(fā)展（600082）(120萬(wàn)平米)和津?yàn)I發(fā)展（000897）(75萬(wàn)平米)。

　　工程基建充滿想象力

　　交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)以及基礎(chǔ)設(shè)施的完善，離不開工程材料和工程機(jī)械公司。本周，受京津冀一體化的影響，工程機(jī)械股河北宣工、冀東裝備（000856）與相關(guān)地產(chǎn)股一起翩翩起舞。

　　河北宣工是河北張家口的工程機(jī)械上市公司，主營(yíng)推土機(jī)、裝載機(jī)、壓路機(jī)、吊管機(jī)及系列產(chǎn)品和配件的生產(chǎn)和銷售。冀東裝備為河北唐山集水泥裝備研發(fā)、生產(chǎn)線設(shè)計(jì)，節(jié)能裝備、新能源裝備、建材裝備制造維修工程于一體的上市公司。

　　此外，冀東水泥（000401）和剛剛摘帽、主營(yíng)塑料管型材產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售的寶碩股份（600155）也被投資者賦予了更多想象。

　　不過(guò)，這些股票在本周搶眼的表現(xiàn)后，在周末都出現(xiàn)了調(diào)整態(tài)勢(shì)。“京津冀一體化具體方案還沒(méi)有出臺(tái)，現(xiàn)在受益公司還多處于猜想階段。隨著政策的不斷出臺(tái)，投資路線圖將會(huì)越來(lái)越清晰，特別是基建和房地產(chǎn)的受益公司也會(huì)越來(lái)越明確。京津冀一體化的投資值得中長(zhǎng)期關(guān)注。”一家機(jī)構(gòu)分析師對(duì)本刊記者表示。

　　華夏幸福：“產(chǎn)業(yè)新城”模式之利保障長(zhǎng)期發(fā)展，受益“京津冀一體化”的主要標(biāo)的

　　一、“產(chǎn)業(yè)新城”模式形成的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

　　華夏幸福主要通過(guò)與部分大城市周邊的縣級(jí)政府簽訂產(chǎn)業(yè)園開發(fā)協(xié)議，全面參與園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地一級(jí)開發(fā)、園區(qū)招商引資、園區(qū)綜合服務(wù)等工作，并憑借土地一級(jí)開發(fā)優(yōu)勢(shì)獲取房地產(chǎn)開發(fā)用地。華夏幸福不僅獲得了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資等所產(chǎn)生的政府結(jié)算委托費(fèi)用，同時(shí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展推升了園區(qū)地塊的價(jià)值上升，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展。我們認(rèn)為，華夏幸福不同于一般的地產(chǎn)公司，其核心競(jìng)爭(zhēng)力在于園區(qū)的運(yùn)作能力，地產(chǎn)僅是其最終實(shí)現(xiàn)價(jià)值變現(xiàn)的手段。園區(qū)運(yùn)作能力主要體現(xiàn)在園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力和招商引資能力。經(jīng)過(guò)十年的積累，華夏幸福形成了一整套科學(xué)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展方案并與多家頂級(jí)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行長(zhǎng)期合作。培養(yǎng)了數(shù)百人的招商團(tuán)隊(duì)，積累了超過(guò)10萬(wàn)家企業(yè)的招商數(shù)據(jù)庫(kù)，為成功招商打下基礎(chǔ)。

　　華夏幸福具有小資金撬動(dòng)大項(xiàng)目的特點(diǎn)。華夏幸福的資金投入主要為早期的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、土地平整費(fèi)用和招商引資費(fèi)用。之后政府將進(jìn)行委托費(fèi)用結(jié)算，而這部分結(jié)算收入成為公司獲取開發(fā)土地的重要資金來(lái)源。從華夏幸福獲取土地的實(shí)際上看，基本屬于小片分塊獲取，以2013年至今獲取的固安的土地為例，單塊土地出讓金未超過(guò)7億元。我們認(rèn)為，公司運(yùn)營(yíng)模式使得其拿地節(jié)奏較具有彈性。

　　產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展符合新型城鎮(zhèn)化發(fā)展方向，同時(shí)公司將受益于產(chǎn)業(yè)升級(jí)所帶來(lái)的機(jī)遇。固安工業(yè)園區(qū)內(nèi)的電子信息、汽車零部件和裝備制造三大產(chǎn)業(yè)基地初步形成規(guī)模；在航天產(chǎn)業(yè)和臨空經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域分別與航天科技（000901）集團(tuán)、中國(guó)聯(lián)合航空公司達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，在生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域順利推進(jìn)固安肽谷生物科學(xué)園的建設(shè)，高端產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)升級(jí)態(tài)勢(shì)初現(xiàn)。我們認(rèn)為華夏幸福未來(lái)具備結(jié)合產(chǎn)業(yè)升級(jí)深度挖掘自身價(jià)值的潛力。

　　二、布局環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈，是“京津冀一體化”的主要受益標(biāo)的

　　華夏幸福2013年實(shí)現(xiàn)銷售收入374億，其中環(huán)北京地區(qū)的銷售收入超過(guò)300億，是公司銷售收入的主要來(lái)源。華夏幸福主要布局在環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的固安、廊坊、大廠、懷來(lái)、香河、霸州、永清等市鎮(zhèn)，這些市鎮(zhèn)從地理位置上與北京毗鄰，具備產(chǎn)業(yè)新城建立的地理?xiàng)l件。同時(shí)這些市鎮(zhèn)無(wú)論是經(jīng)濟(jì)還是房?jī)r(jià)都與北京存在著明顯的差距，為華夏幸福的介入提供了條件。當(dāng)前公司環(huán)北京的布局業(yè)已完成，當(dāng)前簽約的環(huán)北京產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃面積超過(guò)700平方公里，我們保守估計(jì)園區(qū)內(nèi)可供住宅開發(fā)面積約為100平方公里，隨著后續(xù)地塊的陸續(xù)獲取，可供公司10年的開發(fā)需要。2月26日習(xí)近平召開座談會(huì)，將京津冀協(xié)同發(fā)展上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面，并提出7點(diǎn)要求，尤其是提到加快產(chǎn)業(yè)對(duì)接，推動(dòng)各種要素按照市場(chǎng)規(guī)律在區(qū)域內(nèi)自由流動(dòng)和優(yōu)化配置。華夏幸福率先在環(huán)北京地區(qū)布局，是“京津冀一體化”國(guó)家戰(zhàn)略的主要受益標(biāo)的。

　　當(dāng)前公司布局已經(jīng)延伸到上海周邊的嘉善等區(qū)域，同時(shí)在青島、沈陽(yáng)和武漢繼續(xù)擴(kuò)張，已形成全國(guó)化的城市布局。其中沈陽(yáng)園區(qū)已開始貢獻(xiàn)收入，公司異地?cái)U(kuò)張的能力得以證明。

　　三、盈利預(yù)測(cè)與投資建議

　　公司的經(jīng)營(yíng)模式獨(dú)特，護(hù)城河在短期難以被其他公司突破。所經(jīng)營(yíng)的工業(yè)園區(qū)符合城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的方向。環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的布局契合京津冀一體化的國(guó)家戰(zhàn)略方向。公司2013年實(shí)現(xiàn)銷售輸入374億元，同比上升78%，公司獲取土地模式保障了擴(kuò)張產(chǎn)能的潛力，2014年有望繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)。

　　我們給予公司2013- 2015年的EPS分別為1.96、2.74、4.04元，對(duì)應(yīng)PE分別為9.3,6.7和4.5倍。近期估值承壓主要是由于投資者對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的悲觀預(yù)期但是華夏幸福在這些方面具有明顯不同于行業(yè)的優(yōu)勢(shì)：1)行業(yè)內(nèi)地價(jià)飆升，而華夏幸福通過(guò)工業(yè)園區(qū)的開發(fā)和約定，能夠有效維持地價(jià)的穩(wěn)定，且由于公司具備的園區(qū)開發(fā)的能力，使得其具備持續(xù)獲得低價(jià)土地儲(chǔ)備的能力。2)行業(yè)內(nèi)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)受到普遍的關(guān)注，但是華夏幸福的模式使得其可以分片小塊獲得土地，資金鏈壓力較其他公司更為可控。3)行業(yè)內(nèi)部分城市供給過(guò)量的問(wèn)題，由于華夏幸福主要布局環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈和其他核心城市周邊城鎮(zhèn)，城市布局符合地區(qū)和國(guó)家產(chǎn)業(yè)升級(jí)的方向。我們看好公司運(yùn)營(yíng)模式，給予“增持”評(píng)級(jí)。

　　四、風(fēng)險(xiǎn)提示

　　北京周邊城鎮(zhèn)成交明顯萎縮，房?jī)r(jià)明顯下滑。

　　榮盛發(fā)展：加大旅游地產(chǎn)布局力度

　　秦皇島——深度試水旅游地產(chǎn)

　　13 年12 月19 日，榮盛發(fā)展與撫寧地產(chǎn)、興基地產(chǎn)以及四通地產(chǎn)簽訂《項(xiàng)目合作協(xié)議》。通過(guò)本次股權(quán)收購(gòu)，公司獲得了一杯瀾二期項(xiàng)目總建面11.71 萬(wàn)方的土地儲(chǔ)備，標(biāo)志著公司正式進(jìn)軍秦皇島市場(chǎng)，同時(shí)也為公司后續(xù)在秦皇島拿地開發(fā)提供了基礎(chǔ)。14 年3 月4 日，榮盛發(fā)展在秦皇島一杯瀾項(xiàng)目以西以0.6 億元競(jìng)得編號(hào)為秦皇島市兩宗住宿餐飲用地，與一杯瀾項(xiàng)目配套開發(fā)。秦皇島作為中國(guó)北方著名的海邊旅游圣地，每年都擁有穩(wěn)定的游客數(shù)量及旅游收入，公司選擇秦皇島來(lái)深度試水旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，一方面，利于降低風(fēng)險(xiǎn)；另一方面借助區(qū)域優(yōu)勢(shì)及公司現(xiàn)有項(xiàng)目，擴(kuò)大影響力。

　　打造多元化地產(chǎn)業(yè)務(wù)

　　在2014 年1 月20 和1 月23 日先后與湖北省神農(nóng)架林區(qū)人民政府簽訂了《神農(nóng)架林區(qū)龍降坪旅游綜合開發(fā)投資協(xié)議》以及安徽省黃山市黃山區(qū)人民政府簽訂了《黃山太平湖金盆灣旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目投資框架協(xié)議書》，開始主動(dòng)積極地進(jìn)軍旅游地產(chǎn)。公司近期對(duì)旅游地產(chǎn)進(jìn)行了初步嘗試，我們預(yù)計(jì)公司未來(lái)在多元化地產(chǎn)如旅游、養(yǎng)老、健康地產(chǎn)等方面會(huì)加大投入力度，豐富公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，為公司的可持續(xù)高成長(zhǎng)提供了多元化的支撐，保障業(yè)績(jī)的高成長(zhǎng)。

　　預(yù)計(jì)公司14、15 年EPS 分別為2.01、2.70 元，維持“買入”評(píng)級(jí)

　　公司今年銷售超過(guò)年初預(yù)期的245 億是一直以來(lái)優(yōu)秀能力的體現(xiàn)，業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)也兌現(xiàn)了高增長(zhǎng)的承諾。未來(lái)公司單城市銷售規(guī)模將進(jìn)一步增長(zhǎng)，且未來(lái)在多元化地產(chǎn)方面會(huì)加大投入力度。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　基本面波動(dòng)影響公司銷售，公司布局城市市場(chǎng)景氣度下行。

　　冀東水泥：四季度業(yè)績(jī)超預(yù)期，14年關(guān)注供給端的積極變化

　　冀東水泥17 日晚發(fā)布了13 年業(yè)績(jī)預(yù)增公告，公告稱經(jīng)公司財(cái)務(wù)部門的初步測(cè)算，預(yù)計(jì)13 年歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為3.1-3.6 億元，同比增長(zhǎng)70%-100%，對(duì)應(yīng)EPS0.23-0.27 元。

　　投資要點(diǎn)：

　　4 季度單季度盈利預(yù)計(jì)為1.3-1.8 億元，盈利中值為1.6 億元，同比大幅扭虧，水泥價(jià)格和煤炭成本下降為主因。受益于河北治霾致石家莊及周邊熟料線限產(chǎn)以及區(qū)域內(nèi)小粉磨站關(guān)停，河北地區(qū)水泥價(jià)格在4 季度實(shí)現(xiàn)了環(huán)比小幅度的上漲(正常年份華北區(qū)域4 季度水泥價(jià)格環(huán)比3 季度是下跌的)。根據(jù)數(shù)字水泥網(wǎng)的價(jià)格統(tǒng)計(jì)，4 季度河北地區(qū)高標(biāo)號(hào)水泥價(jià)格較3 季度上漲了15 元/噸，漲幅為5.2%，較12 年同期上漲了30 元/噸，漲幅為10.9%，與此同時(shí)4 季度煤炭?jī)r(jià)格也較12 年同期有明顯的下降。因此水泥價(jià)格的同比改善和煤炭成本的同比下降致公司4 季度業(yè)績(jī)同比大幅扭虧。

　　12Q3 至13Q2 基本確認(rèn)為區(qū)域盈利底部。我們草根了解到，行業(yè)層面來(lái)看，13年3 季度開始華北地區(qū)的水泥價(jià)格開始出現(xiàn)環(huán)比改善的趨勢(shì)，這種趨勢(shì)在治理霧霾的帶動(dòng)下得到進(jìn)一步強(qiáng)化，4 季度水泥價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)淡季回落即為佐證。公司層面單季度的盈利情況與行業(yè)層面的情況相一致，公司13Q3 的盈利同比12Q3 和環(huán)比Q2 都出現(xiàn)了大幅度的改善(13Q2 盈利同比12Q2 仍是大幅下降的)，而13Q4 的盈利更是超過(guò)了11Q4，創(chuàng)10 年Q4 以來(lái)Q4 的最好盈利水平。綜上我們判斷12Q3 至13Q2 基本可以確認(rèn)為公司本輪周期的盈利底部。

　　14 年公司盈利彈性更多取決于供給端的收縮情況。目前時(shí)點(diǎn)看14 年，我們認(rèn)為華北地區(qū)最大的不確定性來(lái)自環(huán)保壓力下區(qū)域?qū)τ谛》勰フ镜膶?shí)際淘汰力度，這需要進(jìn)一步的跟蹤。之于需求側(cè)我們不期望出現(xiàn)強(qiáng)勁的回升，但同時(shí)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的概率也不大，我們的基本判斷是需求側(cè)恢復(fù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。因此14 年公司的盈利彈性更多取決于治霾對(duì)于供給端的積極影響，建議重點(diǎn)關(guān)注。

　　維持推薦評(píng)級(jí)，給予 6-12 個(gè)月目標(biāo)價(jià)8 元。我們預(yù)計(jì)13-15 年歸屬于公司母公司股東的凈利潤(rùn)分別為3.5/4.5/8.0 億元，對(duì)應(yīng)EPS 分別為0.26/0.33/0.59 元，給予14 年24 倍PE，對(duì)應(yīng)6-12 月目標(biāo)價(jià)8 元，維持推薦的投資評(píng)級(jí)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：華北區(qū)域需求啟動(dòng)低于預(yù)期；限產(chǎn)執(zhí)行力度低于預(yù)期